سوق العقارات الأمريكي وصل لأقوى حالة لصالح المشترين على الإطلاق، لكن السبب الرئيسي مش بس زيادة المعروض من البيوت، لكن كمان اختفاء عدد كبير من المشترين.
في شهر أغسطس، كان عدد اللي بيبيعوا بيوت أكتر من اللي بيشتروا بنسبة 57.9%، وده أكبر فرق في بيانات Redfin من 2013. النسبة دي قفزت بشكل كبير من 52.1% في يوليو، وعدّت كل الأرقام اللي قبلها. Redfin حسبت حوالي 1.53 مليون بائع مقابل 972,300 مشتري على مستوى أمريكا.
المعروض كان السبب الأساسي. عدد البائعين زاد 3.9% من شهر لشهر، وده أكبر زيادة شهرية في سجلات Redfin، بينما عدد المشترين زاد بس 0.1%.
المزيج ده غيّر بشكل جذري مين اللي بيمسك زمام الأمور في التفاوض.
المشترون عندهم قوة أكتر، لكن كتير منهم مش قادرين يشتروا
سوق بهذا الشكل – كلها لصالح المشتري – المفروض يعني ظروف ممتازة لشراء البيوت.
بس المرة دي الصورة أعقد من كده.
تلاتة من كل خمسة بيوت اتباعت في أغسطس بسعر أقل من السعر الأصلي، والمخزون الكلي للعقارات وصل لأعلى مستوى من 2020. البائعين بيقللوا الأسعار أكتر، وبيعرضوا إصلاحات أو يساعدوا في تكاليف الإغلاق عشان يجذبوا عدد المشترين اللي بيقل.
لكن تكاليف الاقتراض العالية لسه بتمنع كتير من الأسر إنها تدخل السوق.
متوسط فايدة الرهن العقاري لـ30 سنة قرب من 6.7%–6.9%، وده بيزود الضغط على القدرة على الشراء.
الفوايد العالية بتبقى صعبة أكتر لأن أسعار البيوت لسه مرتفعة. متوسط سعر البيع على مستوى البلد كان لسه أعلى بحوالي 2.2% عن نفس الشهر السنة اللي فاتت في أغسطس حتى مع ضعف الطلب.
ده بيفسر ليه السوق ممكن يكون في صالح المشترين النشطين وفي نفس الوقت يستبعد ملايين المشترين المحتملين تماماً.
أسواق الحزام الشمسي فيها أكبر خلل
الرقم الوطني كمان بيخفي فروق ضخمة بين المناطق.
ناشفيل كان فيها بائعين أكتر من مشترين بنسبة 139%، وبعدها ميامي بـ138% وهيوستن بـ131%.
تمانية مدن كبيرة دلوقتي عندها على الأقل ضعف عدد البائعين مقارنة بالمشترين، منهم أورلاندو ولاس فيجاس وسان أنطونيو وأوستن ودالاس.
التحول ده لافت بشكل خاص لأن سوق العقارات عانى لسنين من المشكلة المعاكسة: بيوت قليلة أوي للبيع.
تأثير “قفل الرهن العقاري” في زمن كورونا منع ملايين أصحاب البيوت من الانتقال لأنهم مش عايزين يخسروا فوايد أقل من 3%–4%.
التأثير ده دلوقتي بيضعف. عدد أكبر من الملاك بيعرضوا بيوتهم رغم الفوايد الأعلى، بينما طلب المشترين لسه محدود.
مبيعات البيوت المستعملة نزلت 2% كمان في أغسطس لمعدل 3.98 مليون سنوياً، وده أقل مستوى في 14 شهر، بينما المخزون المتاح طلع لـ1.62 مليون بيت.
أسئلة شائعة
ليه سوق العقارات الأمريكي بقى في صالح المشتري دلوقتي؟
لأن عدد البائعين زاد بشكل كبير بينما عدد المشترين زاد بالكاد. في أغسطس كان فيه 57.9% بائعين أكتر من مشترين، وده أكبر فرق يتسجل. النتيجة إن البائعين بقوا مضطرين يقللوا الأسعار ويتنازلوا في التفاوض.
لو السوق في صالح المشتري، ليه ناس كتير لسه مش بتشتري؟
لأن فوايد الرهن العقاري لسه عالية (حوالي 6.7%–6.9%) وأسعار البيوت نفسها مرتفعة. ده بيخلي الأقساط الشهرية غالية جداً على كتير من الأسر، فبيفضلوا بره السوق حتى لو البائع مستعد يتفاوض.
إيه أكتر مناطق فيها خلل بين البائعين والمشترين؟
أسواق الحزام الشمسي هي الأكتر تأثراً. ناشفيل (139%)، ميامي (138%)، وهيوستن (131%) في المقدمة. كمان 8 مدن كبيرة عندها ضعف عدد البائعين مقارنة بالمشترين، وده تغيير كبير بعد سنين كان فيها نقص حاد في المعروض.
