“إدارة الإسكان الفيدرالية تدرس دمج العملات الرقمية في سوق الإسكان والرهن العقاري الأمريكي بقيمة 8.5 تريليون دولار – ما الخطوة التالية؟ اكتشف الآن!”
في إعلان حديث، صرح مدير وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية (FHFA) بيل بولتي بأن الوكالة ستدرس “استخدام حيازات العملات الرقمية فيما يتعلق بالتأهل للحصول على قروض الرهن العقاري”.
الرهن العقاري، بولتي، ووكالة FHFA يدخلون في حوار حول العملات الرقمية
نشر هذا الإعلان على منصة إكس (X) في 24 يونيو، ويطرح إمكانية أن تصبح عملات مثل البيتكوين (BTC) والأصول الرقمية الأخرى جزءًا من تقييمات القروض العقارية في الولايات المتحدة قريبًا.
يأتي هذا الاقتراح في وقت يعاني فيه الوصول إلى السكن من صعوبات كبيرة. اعتبارًا من منتصف عام 2025، بلغ متوسط سعر الفائدة على القرض العقاري الثابت لمدة 30 عامًا ما يقارب 7%، وهو أعلى مستوى منذ منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين.
في مايو، وصل متوسط سعر المنزل القائم إلى 422,800 دولار، وهو رقم قياسي لهذا الشهر. كما تباطأت مبيعات المنازل القائمة بشكل حاد، حيث سجل مايو 2025 أضعف وتيرة للمبيعات منذ عام 2009.
ويشتد الضغط على القدرة الشرائية بشكل خاص بين المشترين لأول مرة. وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، فإن 30% فقط من مشتريات المنازل تتم حاليًا من قبل مشترين لأول مرة، وهي نسبة أقل بكثير من المعدل الطبيعي البالغ 40% في سوق متوازن.
ارتفاع الدفعات الشهرية والمعايير الصارمة للإقراض جعلت الوصول إلى القروض صعبًا على المشترين الأصغر سنًا والأفراد العاملين لحسابهم الخاص، خاصة أولئك الذين لديهم دخل غير منتظم ولكنهم يمتلكون أصولًا كبيرة.
تدرس وكالة FHFA الآن ما إذا كان يمكن اعتبار حيازات العملات الرقمية مشابهة للادخار أو محافظ الاستثمار أو الأصول الأخرى أثناء تقييمات الرهن العقاري.
في ظل مثل هذا الإطار، على سبيل المثال، قد يكون الشخص الذي يمتلك بيتكوين أو إيثريوم (ETH) بقيمة 200,000 دولار، ولكن ليس لديه راتب تقليدي، مؤهلاً للحصول على قرض بناءً على صافي ثروته الإجمالية.
حاليًا، تستثني معظم مؤسسات الإقراض العقاري العملات الرقمية من التقييمات المالية، بسبب مخاوف من تقلبات الأسعار، وعدم وضوح التنظيم، وصعوبة التحقق من ملكية الأصول الرقمية.
حتى المتقدمين ذوي الثروات الكبيرة الذين يمتلكون أصولًا رقمية كبيرة غالبًا ما يعاملون على أنهم يفتقرون إلى الاستقرار المالي الكافي وفقًا للمعايير الحالية.
إعلان وكالة FHFA لا يشير إلى سياسة نهائية أو جدول زمني تنظيمي. لا تزال المراجعة في مراحلها الأولى، وسيحتاج العديد من الأسئلة التشغيلية والقانونية إلى معالجتها قبل تنفيذ أي تغيير.
توافق فريدي ماك يقود نماذج التمويل للمقرضين
تلعب وكالة FHFA دورًا مركزيًا في تشكيل كيفية حصول الأمريكيين على قروض الإسكان. تشرف الوكالة على فاني ماي وفريدي ماك، الكيانين المدعومين من الحكومة واللذين يضمنان غالبية القروض العقارية في الولايات المتحدة.
كما تنظم نظام بنك الإسكان الفيدرالي، وهو شبكة من البنوك الإقليمية التي توفر السيولة لمقرضي الإسكان والتنمية المجتمعية. وفقًا لبيانات الوكالة، تدعم هذه المؤسسات مجتمعة تمويلًا منزليًا يتجاوز 8.5 تريليون دولار.
أي تغيير في السياسة الصادرة عن وكالة FHFA له عواقب واسعة على السوق. غالبًا ما تؤثر التحديثات على إرشادات درجات الائتمان أو الدفعات المقدمة أو فئات الأصول المؤهلة على كيفية هيكلة البنوك والمقرضين لمنتجات القروض الخاصة بهم.
تتبع معظم مؤسسات الإقراض معايير وكالة FHFA لضمان أن قروضها العقارية تظل مؤهلة لإعادة البيع إلى فاني ماي أو فريدي ماك، مما يساعد في إدارة التعرض للمخاطر طويلة الأجل.
تأسست الوكالة في عام 2008، بعد انهيار سوق الإسكان، بهدف تعزيز الرقابة والحفاظ على سلامة وسيولة نظام التمويل العقاري.
في إطار هذا الهيكل، حتى الاستفسار الأولي حول احتساب الأصول الرقمية في مؤهلات الرهن العقاري يحمل وزنًا حقيقيًا.
الاتجاه الحالي للوكالة مرتبط ارتباطًا وثيقًا بخلفية مديرها، بيل بولتي.
تم تعيين بولتي في مارس 2025 خلال الفترة الرئاسية الثانية للرئيس ترامب، بعد عملية تأكيد طويلة. وهو حفيد ويليام بولتي، مؤسس شركة بولتي هومز، إحدى أكبر شركات بناء المنازل في البلاد.
قبل دخوله الخدمة العامة، قاد بولتي شركة بولتي كابيتال، وهي شركة استثمار خاصة. كما اكتسب شهرة عامة من خلال أعماله الخيرية على منصة إكس، حيث أصبح معروفًا باسم “الخيري على تويتر”.
على عكس أسلافه، يشارك بولتي مباشرة في مجال العملات الرقمية. تكشف الإفصاحات المالية عن حيازات شخصية تتراوح بين 500,000 دولار ومليون دولار في البيتكوين، بالإضافة إلى حيازات مماثلة في سولانا (SOL).
كما يمتلك حصصًا في شركة ماراثون ديجيتال هولدينغز، وهي شركة تعدين بيتكوين مقرها الولايات المتحدة، واستثمر سابقًا في أسهم مضاربة مثل جيم ستوب.
يتميز ملفه الشخصي في مجال يتميز عادة بخلفيات مالية محافظة. أيد بولتي العملات الرقمية علنًا منذ عام 2019، مستخدمًا وجوده على وسائل التواصل الاجتماعي لتعزيز تبني العملات الرقمية وتشجيع الانفتاح السياسي تجاهها.
في حين أن مراجعة وكالة FHFA للعملات الرقمية في عملية الاكتتاب العقاري لا تزال في مراحلها الأولى واستكشافية، فإن مجرد النظر فيها يعكس تحولًا في أهمية فئة الأصول هذه وأولويات القيادة.
كيف يمكن تقييم العملات الرقمية؟
أثار إعلان بولتي أسئلة جديدة حول كيفية تقييم حيازات العملات الرقمية في النهاية بموجب معايير الإقراض العقاري.
حاليًا، يجب على المقترضين الذين يرغبون في استخدام الأصول الرقمية في عملية الرهن العقاري تحويلها أولاً إلى دولارات أمريكية وإيداع الأموال في حساب بنكي أمريكي منظم.
لتلبية متطلبات الأهلية للدفعات المقدمة أو الاحتياطيات بموجب إرشادات فاني ماي وفريدي ماك، يجب أيضًا أن تكون هذه الأموال “موسمية”، أي يجب أن تبقى في الحساب لمدة 60 يومًا على الأقل.
من المتوقع أن تدرس مراجعة وكالة FHFA ما إذا كان يمكن أو يجب تحديث هذه المتطلبات.
من المرجح أن يكون تقييم الأصول أحد مجالات التركيز. نظرًا لتقلب أصول مثل البيتكوين والإيثريوم، قد يتردد المقرضون في قبول قيمتها السوقية الكاملة عند تقييم أصول المقترض.
إحدى الطرق الشائعة في التمويل التقليدي هي تطبيق “خصم” — تخفيض من القيمة المعلنة — لمراعاة تقلبات الأسعار المحتملة. ما إذا كان سيتم اعتماد تعديلات مماثلة للعملات الرقمية لا يزال غير مؤكد.
قد تخضع تاريخ الحيازة أيضًا للمراجعة. غالبًا ما ينظر المقرضون إلى الأصول المملوكة منذ فترة طويلة بشكل أكثر إيجابية من الحيازات قصيرة الأجل. قد تحمل الأصول ذات الوثائق الواضحة والاحتجاز المتسق والحد الأدنى من نشاط التداول وزنًا أكبر من تلك المكتسبة حديثًا أو المنقولة بشكل متكرر.
تطرح العملات المستقرة مجموعة منفصلة من الاعتبارات. تم تصميم عملات مثل USD Coin (USDC) وTether (USDT) للحفاظ على قيمة ثابتة نسبيًا مقابل الدولار الأمريكي، مما قد يجعلها أكثر ملاءمة لأغراض الاكتتاب.
ومع ذلك، فإن معاملة العملات المستقرة ستعتمد على الراحة التنظيمية مع هيكلها وترتيبات الاحتجاز ومعايير الشفافية.
في الوقت الحالي، يوصي مستشارو الرهن العقاري عادةً بحاملي العملات الرقمية بتحويل أصولهم إلى دولارات قبل التقدم بطلب للحصول على قرض بفترة كافية، مما يتيح للمقرضين الوقت للتحقق من مصدر الأموال وضمان استيفاء الأصول لمتطلبات “التوابل”.
من المحتمل أن يحافظ أي تحديث مستقبلي على معايير التوثيق الصارمة. سيظل المقترضون بحاجة إلى إظهار سجل تدقيق كامل، بما في ذلك ملكية المحفظة وسجل المعاملات وأدلة على أن الأموال غير مرتبطة بقروض أو أنشطة مشبوهة.
من المتوقع أيضًا أن يظل التحقق من الاحتجاز ووضوح الأصل والامتثال لقواعد مكافحة غسل الأموال أساسيًا في أي تغييرات في السياسة قيد النظر.
مكاسب التمويل الخاص تشير إلى طلب حقيقي على دمج البيتكوين
بينما بدأ المنظمون الفيدراليون للتو في استكشاف فكرة دمج العملات الرقمية في الإقراض العقاري، أطلقت عدة شركات تقنية مالية خاصة نماذج تجريبية.
قدمت شركة ميلو كريديت، وهي مقرض مقره فلوريدا، أحد أول منتجات الرهن العقاري المدعوم بالعملات الرقمية في الولايات المتحدة في عام 2022.
يختلف هيكلها عن النهج التقليدي. بدلاً من مطالبة المقترضين ببيع العملات الرقمية وإجراء دفعة مقدمة نقدية، تسمح ميلو للمشترين برهن أصول رقمية، مثل البيتكوين أو الإيثريوم أو بعض العملات المستقرة، كضمان.
يتيح هذا الإعداد للعملاء تمويل ما يصل إلى 100% من قيمة المنزل دون تصفية حيازاتهم من العملات الرقمية.
وبالمثل، استكشفت شركة فيجر تكنولوجيز، وهي شركة تقنية مالية في سان فرانسيسكو يقودها الرئيس التنفيذي السابق لشركة سوفي مايك كاجني، برامج الرهن العقاري المدعومة بالعملات الرقمية على نطاق واسع، حيث تقدم قروضًا تصل إلى 20 مليون دولار باستخدام الأصول الرقمية كضمان.
وفقًا لميلو، يحتفظ العملاء بملكية العملات الرقمية المرهونة، مما يعني أنه يمكنهم الاستفادة إذا ارتفعت قيم الأصول خلال مدة القرض.
ميزة أخرى متعلقة بالضرائب: بيع مراكز عملات رقمية كبيرة لتغطية دفعة مقدمة يؤدي عادةً إلى إثارة ضرائب على مكاسب رأس المال. من خلال الرهن بدلاً من البيع، يتجنب المقترضون هذه الأحداث الضريبية الفورية.
اعتبارًا من أوائل عام 2025، أبلغت ميلو عن إصدار قروض منزلية مدعومة بالعملات الرقمية تزيد قيمتها عن 65 مليون دولار.
ومع ذلك، تعمل هذه العروض الخاصة خارج نظام الرهن العقاري الفيدرالي. قروضها غير مؤهلة لإعادة البيع إلى فاني ماي أو فريدي ماك، مما يعني أنها لا تستطيع الاستفادة من نفس مستوى السيولة وتقاسم المخاطر الذي تتمتع به القروض التقليدية.
ونتيجة لذلك، تميل أسعار الفائدة إلى أن تكون أعلى، وغالبًا ما يحتفظ المقرضون بالقروض داخليًا أو يعملون مع مستثمرين بديلين لتمويلها. تضع هذه القيود سقفًا على مدى توسع مثل هذه المنتجات.
قيد آخر هو المخاطرة. عادةً ما تتطلب القروض العقارية المدعومة بالعملات الرقمية “ضمانًا زائدًا” — أي يجب على المقترضين رهن قيمة أكبر في العملات الرقمية من مبلغ القرض لتعويض التقلبات.
ولكن حتى مع وجود هذا المخزن المؤقت، يمكن أن تشكل تقلبات الأسعار تحديات. انخفاض بنسبة 15% في قيمة الأصول بين الموافقة والإغلاق يكفي لتعطيل القرض. وتاريخيًا، كانت الانخفاضات في العملات الرقمية أكثر حدة.
إذا اختارت وكالة FHFA المضي قدمًا، فقد تجلب المزيد من الاتساق والهيكل لهذا المجال. أظهرت النماذج الخاصة أنه يمكن دمج العملات الرقمية في تمويل الإسكان، ولكن فقط مع ضمانات دقيقة وفهم كامل لمقايضاتها.
سواء كانت النتيجة هي القبول أو الرفض أو شيء بينهما، فإن العملية ستؤثر على كيفية النظر إلى العملات الرقمية ليس فقط في أسواق رأس المال، ولكن في الحياة المالية اليومية.
الأسئلة الشائعة
- هل يمكن استخدام العملات الرقمية للحصول على قرض عقاري في الولايات المتحدة؟
حاليًا، لا تعتبر معظم المؤسسات المالية العملات الرقمية أصولًا مؤهلة للحصول على قروض عقارية. ومع ذلك، تدرس وكالة FHFA إمكانية تغيير هذه السياسة في المستقبل. - ما هي التحديات التي تواجه دمج العملات الرقمية في القروض العقارية؟
تشمل التحديات الرئيسية تقلبات الأسعار، وصعوبة التحقق من الملكية، وعدم وضوح التنظيم، بالإضافة إلى متطلبات “التوابل” للدفعات المقدمة. - هل توجد بالفعل قروض عقارية مدعومة بالعملات الرقمية؟
نعم، تقدم بعض الشركات الخاصة مثل ميلو كريديت وفيجر تكنولوجيز قروضًا عقارية مدعومة بالعملات الرقمية، لكنها تعمل خارج النظام الفيدرالي ولها شروط مختلفة.
